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创业板内首家民营产业园过会! “二房东”上会的关注点有这些_财

发布日期:2020-09-28 04:48   来源:未知   阅读:

据披露,德必文化的主营业务是文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理,目前在国内外“承租运营”40个园区、“受托运营”3个园区,知名客户包括美团点评、滴滴出行、虎扑体育、言又几书店、返利网、WeWork等。

德必文化是一家产业园区运营商,采用承租运营模式,也就是俗称的二房东。在A股历史上,这类上市公司并不多。本文,牛牛金融研究中心将对德必文化,以及业务有相似之处的已上市公司进行梳理,总结出“产业园运营商”在上会阶段的审核重点。

创业板内首例民营产业园区经营企业

德必文化于2018年12月28日开始筹备A股上市,2019年5月对上市计划进行调整,辅导机构由东方花旗更换为民生证券,2020年1月完成上市辅导工作。

仍携带部分产权瑕疵

从业绩来看,2017-2019年,德必文化营收分别为6.06亿、7.71亿和9.10亿元;净利润则分别为2185.84万、5516.46万和12105.37万元,三年内营收和净利润增幅明显。而鉴于2016年企业净利润已达到5373.5万元,可以看到企业在2017年的净利润是出现了不小的波动,而当年的长期待摊费用出现了大幅增长。除此之外,企业毛利率在报告期内都保持在30%左右,还较为稳定。

在最近的一次上市委会议中,2家企业均获通过,其中值得注意的是一家名叫上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司的企业。

观察企业的营收分布,可以发现其中租赁服务是德必文化收入的主要来源。租赁服务是以租赁方式取得建筑经营权,通过改造配套硬件设施、完善园区配套服务功能,然后租赁给文科创企业用于办公或经营。也就是说,德必文化的主要运营是通过“承租运营”模式。该经营模式下,发行人以新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同,租赁期限通常为 10-20 年。会员服务则主要包括物业及增值服务、能源服务、停车服务及场租服务等。

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